que se sobrepõe sobre quaisquer outros créditos.
TJSP. Comarca: Guarujá 1ª Vara Cível. Voto nº 21.793
Agravante: Prefeitura Municipal de Guarujá
Agravado: Condomínio Edifício Grevillea; KWR; CMA
Relator Ruy Coppola
EMENTA
Despesas de condomínio. Execução. Imóvel arrematado em hasta pública. Pedido da Municipalidade de preferência para satisfação do crédito tributário, em detrimento ao crédito do condomínio. Indeferimento. Ausência de penhora por parte da Prefeitura sobre o bem arrematado. Descabimento. Preferência do crédito representado por despesas condominiais. Reconhecimento. Decisão mantida. Recurso improvido.
Vistos,
Trata-se de agravo de instrumento interposto por Prefeitura Municipal de Guarujá, nos autos da ação de cobrança de despesas condominiais movida por Condomínio Edifício Grevillea em face de KWR, ora em fase de execução, contra a r. decisão de fls. 64/65 (fls. 254/255 dos autos principais), que manteve a preferência do crédito em favor do condomínio-autor, em detrimento ao crédito tributário.
Inconformado, recorre a agravante, alegando, em síntese, que tem preferência sobre o crédito condominial posto que tributário.
Recurso tempestivo.
É o relatório.
Não merece provimento a insurgência da agravante.
O imóvel foi arrematado em hasta pública no dia 31.11.2011, em decorrência da ação de cobrança movida pelo Condomínio/agravado, ora em fase de execução.
A agravante, por petição juntada a fls. 55/60 do instrumento (fls. 243/248 dos autos principais), requereu ao juízo da causa que o produto da arrematação fosse reservado à Fazenda Pública Municipal, para plena satisfação do crédito tributário, proveniente das execuções fiscais nº 4658/95, 5850/01, 1643/04, 6230/07 e 37098/09.
O pedido foi indeferido na r. decisão agravada de fls. 64/65 (fls. 254/255 dos autos principais), sob o argumento de que as despesas condominiais cobradas nestes autos têm natureza “propter rem”, preferindo ao crédito tributário.
Pretende a recorrente, em resumo, ter reconhecido, de plano, o seu direito de preferência, no recebimento das verbas decorrentes da alienação judicial do bem.
Ocorre que no caso em tela, não houve a demonstração por parte da Prefeitura do Guarujá de que havia penhora sobre o imóvel quando da realização da hasta pública, limitando-se a trazer os números das execuções fiscais que tramitam em face da executada.
Esta Câmara já julgou caso bastante semelhante, no apelo de n. 990.10.356190-2, relatado pelo Exmo. Des. Walter Zeni, do qual transcrevo trecho da fundamentação:
“Embora a agravante afirme nos autos a existência de execução fiscal proposta em face da co-agravada, deixou produzir provas neste sentido, bem como da eventual existência de penhora que recaia sobre a unidade condominial em questão, limitando-se à juntada de extratos de lançamento da dívida em seus cadastros (fls. 30/31).
Nesse contexto, não há se falar em instauração de concurso de credores porque não houve demonstração de pluralidade de penhoras sobre o mesmo bem arrematado.
A respeito, o SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA já assentou que "a instauração do concurso de credores pressupõe pluralidade de penhoras sobre o mesmo bem. Assim, discute-se a preferência quando há execução fiscal e recaia a penhora sobre o mesmo bem, excutido em outra demanda executiva" (REsp nº 654779-RS, 1ª T., Rel. Min. LUIZ FUX, DJ 28/03/2005, p. 213), tendo em vista que "o concurso de preferência de que cuidam os arts. 187 do Código Tributário Nacional e 29, parágrafo único da Lei n. 6.830/80, só se dá quando instaurado o concurso creditório (devedor civil) ou a execução coletiva falimentar (devedor comerciante), hipóteses em que as Fazendas Públicas a eles não se submetem, podendo mover as suas execuções independentemente do juízo concursal. Fora dessas hipóteses, aplicam-se as disposições contidas nos arts. 612 e 711 do Código de Processo Civil, pelas quais se exige a pluralidade de penhoras, sendo o apurado das arrematações distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas prelações. Assim, impõe-se a existência de prévias execução e penhora sobre o mesmo bem leiloado, falecendo a quem não demonstre tais pressupostos aptidão para pretender a satisfação do crédito, que alegar possuir, contra o executado"
(REsp nº 33.902-SP, 1º T., Rel. Min. CÉSAR ASFOR ROCHA, DJ 18/04/1994, p. 6.447). No mesmo sentido: AgRg no REsp 581.350-PR, 2ª T., Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, DJE 26/03/2008; REsp nº 636.290-SP, 1ª T., Rel. Min. JOSÉ DELGADO, DJ 08/11/2004, p. 180; REsp nº 165.783-SP, 1ª T., Rel. Min. MILTON LUIZ PEREIRA, DJ 25/02/2002, p. 206.
Por outro lado, ainda assim não fosse, o estudo sistemático da legislação que rege a matéria conduz à conclusão de que o crédito por despesas condominiais em favor do Condomínio prefere a qualquer outro, ou seja, as dívidas correspondentes às despesas condominiais estão em primeiro lugar (AI 855.615-01/1, Rel. Des. PEREIRA CALÇAS), pois se cuida de obrigação propter rem que se sobrepõe sobre quaisquer outros créditos.
Isto porque, como dito pelo eminente Des. PEREIRA CALÇAS, "o débito por despesas condominiais acompanha a própria coisa e são garantidos pela unidade geradora das despesas, pois destina-se à sua conservação e manutenção." (acórdão supra cit.). Daí, a prioridade do crédito condominial, visto que "o atraso no pagamento das despesas constitui a causa principal do desequilíbrio econômico do condomínio" (J. NASCIMENTO FRANCO e NISSKE GONDO, "Condomínio em Edifícios", RT, 4ª ed., p. 163) e,
consequentemente, a perda de qualidade da conservação e manutenção da coisa comum mediante serviços e benfeitorias necessárias ou úteis.
O artigo 958 do Código Civil estabelece que "os títulos legais de preferência são os privilégios e os direitos reais", sendo que "têm privilégio especial: (...) sobre a coisa beneficiada, o credor por benfeitorias necessárias ou úteis" (art. 964, III, CC).
De outra parte, o mesmo diploma legal dispõe em seu artigo 96 que benfeitorias úteis são "as que aumentam ou facilitam o uso do bem", e "são necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore" (§§ 2º e 3º).
Ao propósito, JOÃO BATISTA LOPES ensina que "as despesas de condomínio ora se destinam a atender exclusivamente ao funcionamento e conservação do edifício (v.g., limpeza do prédio, pagamento de empregados etc.) ora são cobradas para cobrir o custo de inovações ou melhorias (v.g., instalação de portão eletrônico) ora são exigidas para atender a gastos diversos dos quais não derivam vantagens aos condôminos (v.g., indenização por furto de veículo estacionado na garagem)", que segundo ALBERTO
ANIBAL GABAS classificam-se em: "a) despesas com administração: são as que se destinam a cobrir gastos com a conservação e funcionamento do edifício, inclusive reparações nas partes comuns para manter-lhe as condições normais de segurança, conforto etc.;" "b) despesas com inovações: as que objetivam melhorar as condições de uso e gozo do prédio;" "c) fundo de reserva: destinado a cobrir despesas extraordinárias ou imprevistas, que refogem ao conceito normal de administração;" "d) despesas decorrentes de atos dos condôminos: as que são efetuadas por um ou vários condôminos, na omissão do síndico, em casos especiais, como reparações urgentes no prédio" ("Condomínio", 9ª ed., Ed. Revista dos Tribunais, pp. 107/108).
Nesse contexto, "como as despesas condominiais são feitas para manutenção da unidade autônoma objeto da penhora, o crédito relativo a elas deve ser satisfeito em primeiro lugar, antes dos créditos trabalhistas, tributários e hipotecários" (TJ/SP - AI nº 1.222.620-0/5, 36ª Câm., Rel. Des. DYRCEU CINTRA, j. 28/11/2008), porque os valores relativos a despesas condominiais "pertencem à massa condominial; assim, não tem sentido que todos os condôminos venham a ser onerados pelo inadimplemento de tributos incidentes sobre uma determinada unidade condominial. Quem deve responder é o seu titular ou seu sucessor" (TJ/SP - AI nº 1.219.074-0/7, 29ª Câm., Rel. Des. LUIS DE CARVALHO, j. 22/10/2008). No mesmo sentido: TJ/SP - AI nº 1.174.978-0/4, 36ª Câm., Rel. Des. ROMEU RICUPERO, j. 12/06/2008; Extinto II TAC - AI nº 816.332-0/9, 9ª Câm., Rel. Des. EROS PICELI, j. 03/03/2004”.
À Prefeitura, caberá saldo remanescente após o levantamento por parte do condomínio e perseguir seus créditos restantes através das medidas cabíveis contra quem de direito.
Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, nos termos acima alinhavados.
RUY COPPOLA
RELATOR
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